Is het beleggen in onroerend goed veilig? Met de dalende aandelenkoersen van tegenwoordig, wordt er steeds meer belangstelling getoond in beleggen in vastgoed.
Beleggen in vastgoed is misschien een goede investering, maar is beleggen in onroerend goed veilig? Net als elke andere investering heeft beleggen in vastgoed risico’s en kan iemand die in vastgoed belegt, geld verliezen. In dit artikel zijn 7 vastgoed beleggingsrisico’s voor je opgesteld, waar je op moet letten indien je overweegt om in vastgoed te investeren.
De vastgoedmarkt kan onvoorspelbaar zijn
Dat vastgoed zeer veerkrachtig is, is maar weer gebleken tijdens de Corona pandemie. Tijdens de Corona pandemie bereikte de vastgoedmarkt op veel locaties recordhoogtes. Veel beleggers geloofde in de aanloop van de grote recessie in 2008 (ten onrechte) dat de vastgoedmarkt maar in één richting kon bewegen en dat was alleen maar omhoog. Het uitgangspunt was hier; als je vandaag een woning koopt, kan je deze later voor veel meer verkopen.
Hoewel onroerende goederen in de loop van de tijd meestal stijgen, is de onroerende goederen markt onvoorspelbaar en kan je investering zeker in waarde dalen. Er zijn heel veel factoren die een rol spelen bij het optreden van vastgoedtrends. Denk hierbij aan vraag en aanbod, de economie, demografie, overheidsbeleid en spelen onvoorziene gebeurtenissen een rol, zoals prijzen en huurtarieven. Je wilt natuurlijk altijd voorkomen dat je aan de verkeerde kant van een trend wordt betrapt. Om dit te voorkomen kun je zorgvuldig onderzoek uitvoeren en is het van belang om de markt te monitoren.
Slechte locatie kiezen
De eerste overweging bij een investeren in vastgoed en bij het kopen van een vastgoed belegging is het bepalen van de locatie. Waarom is de locatie zo belangrijk? Indien je een perfecte locatie hebt gekozen zijn mensen vaak bereid meer te betalen voor het pand of bereid een hogere huurprijs te betalen. Ook is er meer vraag naar. Over het algemeen zijn de investeringen met een goede locatie, degene die het hoogste rendement op investering (ROI) genereert. Bij het kijken naar een goede locatie let je onder andere aspecten als de vraag naar huurwoningen, type eigendommen waar de meeste vraag naar is, huurtarieven en het potentieel voor waardering. Om de beste locatie te vinden moet je dus eerst goed onderzoek doen. Ook is het verstandig om geen locatie te kiezen, waarvoor in de nabije toekomst plannen zijn gemaakt die de omgeving verslechteren. Hierdoor gaat de waarde van het investering omlaag en wordt de vraag minder.
Negatieve kasstromen
Kasstromen op investeringen in onroerend goed verwijzen naar het geld dat overblijft na het betalen van alle kosten, verzekeringen, belastingen en hypotheek betalingen. Negatieve kasstromen treden op wanneer het geld dat binnenkomt, minder is dan het geld dat er uit gaan, dus dat je geld verliest.
Enkele redenen voor negatieve kasstromen zijn:
- Niet genoeg huur vragen
- Geen goede huurstrategie
- Hoge leegstand
- Te duur onderhoud
- Hoge financieringskosten op leningen
De beste manier om het risico op een negatieve kasstroom te verkleinen is door eerst je huiswerk te doen voordat je investeert in een vastgoedproject. Neem de tijd om je verwachte inkomsten en uitgaven nauwkeurig en realistisch te berekenen.
Hoge leegstandspercentages
Of je nu investeert in een eengezinswoning of een kantoorgebouw, je moet die eenheden vullen met huurders om inkomsten te kunnen genereren. Helaas is er bij het investeren in vastgoed altijd een risico van hoge leegstand. Hoge leegstand is vooral riskant als je rekent op huurinkomsten om je hypotheek, verzekeringen, onderhoud en dergelijke van het onroerend goed te betalen.
De belangrijkste manier om het risico van hoge leegstand te vermijden, is door een vastgoedbelegging te kopen waar veel vraag naar is, op (je raadt het al) een goede locatie. Je kunt je leegstandsrisico ook verlagen als:
- Je opzoek gaat naar nieuwe huurders zodra de huidige huurders aangeven te gaan verhuizen.
- Je adverteert. Breng je eigendom op de markt door deze te promoten. Dit kan zowel online als via traditionele methoden.
- Je ervoor zorgt dat je eigendom schoon, netjes en goed onderhouden is.
- Je beloningen biedt om huurders tevreden te houden
- Je een reputatie ontwikkelt, waarin mensen je aardig vinden en graag bij je willen huren
- Je de prijs van de huurtarieven binnen het marktbereik voor het gebied prijst
Probleem huurders
Om geld te verdienen is het uiteraard van belang dat je je pand verhuurt aan huurders. Echter moet je niet tevreden zijn met elke huurder. Zo zijn er ook probleemhuurders, die uiteindelijk meer een financiële last (en hoofdpijn) zijn, dan helemaal geen huurder. Veel problemen die huurders kunnen veroorzaken zijn:
- Het niet op tijd of het helemaal niet betalen van de huur
- Het te laat melden van onderhoudsproblemen
- Het niet netjes omgaan met je eigendom
Helemaal voorkomen dat je te maken krijgt met een probleemhuurder kun je niet. Wel kun je het risico verkleinen door een grondig screeningproces voor huurders te implementeren. Zorg hierbij dat je voor elke potentiële huurder of aanvrager een kredietcontrole en een criminele achtergrond controle uitvoert. Ook kun je contact opnemen met vorige verhuurders om te zoeken naar rode vlaggen zoals late betalingen etc.
Verder wordt het aangeraden om de werkgeschiedenis van een potentiële huurder te onderzoeken. Een huurder die namelijk van baan naar baan springt, kan nog wel eens moeite hebben met het betalen van de huur en zal waarschijnlijk midden in de huurovereenkomst verhuizen. Ook is het goed om te checken of mensen een vast salaris hebben, zodat de kans groot is dat de huur netjes betaald kan worden elke maand of periode.
Verborgen structurele problemen
Een veelvoorkomend probleem bij het aanschaffen van onroerende goederen zijn verborgen structurele problemen aan het onroerend goed die veel geld kunnen gaan kosten. Vaak worden de kosten van reparaties en onderhoud onderschat. Voor een typische eengezinswoning kan het voorkomen dat je de fundering moet repareren of dat je de gevelbeplating moet repareren, maar dit zijn kosten waar je je van bewust bent en die je kunt inschatten. Komen er verborgen structurele kosten naar boven die je niet voor ogen had gezien, zoals schimmel of asbest, dan kan dat zomaar tienduizenden euro’s extra gaan kosten.
Het risico dat je te maken krijgt met structurele verborgen problemen kun je verminderen door het onroerend goed grondig te laten inspecteren voor je het koopt. Het is handig om hier gekwalificeerde mensen voor in te huren, zoals een vastgoedinspecteur, aannemer of schimmelinspecteur. Als er een probleem wordt ontdekt, zoek dan uit hoeveel het gaat kosten om het op te lossen en verwerk die kosten in uw deal of laat de aankoop schieten als je hierdoor geen redelijke winst meer kunt maken. Het inhuren van iemand om achter gebreken te komen, kost wat, maar het kost lang niet zoveel dan het hebben van een verborgen gebrek aan je pand.
Gebrek aan liquiditeit
Bij aandelen is het bijvoorbeeld makkelijk om ze gelijk te verkopen indien je geld nodig hebt. Bij vastgoedbeleggingen is dit over het algemeen niet het geval. Indien je uit vastgoed snel geld wilt halen, zul je vanwege gebrek aan liquiditeit vaak onder de marktprijs of met verlies moeten verkopen om je eigendom snel af te kunnen lossen. Met andere woorden; je kunt niet snel met winst geld vrijmaken uit een vastgoed investering. Wil je winst maken dan moet je het op een juist moment verkopen.
Conclusie
Is beleggen in onroerend goed veilig? Over het algemeen wel, maar voor je gaat beleggen dien je rekening te houden met factoren als; gebrek aan liquiditeit, hoge leegstandspercentages, verborgen structurele problemen, slechte locatie, negatieve kasstromen, probleem huurders en een onvoorspelbare vastgoedmarkt.
