Nu de huidige rente op de bank bijna niets meer oplevert, is er onder de beleggers een nieuwe groep ontstaan. Nog nooit werd er zoveel vastgoed verkocht aan beginnende particuliere beleggers. En dat is natuurlijk ook niet zo heel gek.
Beleggen in onroerend goed kan een mooi rendement opleveren waarmee bijvoorbeeld extra pensioen gecreëerd kan worden. In dit artikel wordt uitgelegd wat de risico’s zijn van het beleggen in vastgoed en hoe u in vastgoed kunt beleggen.
De risico’s van het beleggen in vastgoed
Prijsrisico: Er wordt vaak ten onrechte gedacht dat een huis meer waardevast is dan beleggen via de beurs, omdat een huis waardevast is. Deze gedachte klopt niet, want in de afgelopen jaren is gebleken dat de huisprijzen snel kunnen stijgen en dalen. Tussen 2008 en 2014 daalden de huizenprijzen met gemiddeld 21%. Dat is vergelijkbaar met de maximale koersdaling in diezelfde periode van een beursgenoteerd beleggingsfonds met een gemiddeld risico. Het grote verschil is dat beurskoersen per seconde veranderen en huizenprijzen veranderen veel trager.
Locatie: Naast de algemene prijsontwikkeling is het ook mogelijk dat de locatie van een woning slecht uitpakt. Bijvoorbeeld omdat er een snelweg wordt aangelegd, een lawaaiig café naast je huis wordt geopend of dat de buurt verloedert.
Huurinkomsten: Het is altijd maar de vraag of het beloofde huurgeld ook maar betaald wordt, want huurders kunnen weigeren te betalen. Een huurconflict kan een langdurige en kostbare zaak zijn. En er bestaat ook nog het risico van (tijdelijke) leegstand.
Kosten: Een huisbaas moet voor verschillende kosten opdraaien, zoals: onderhoud en incidentele kostenposten wanneer er iets kapot is.
Eenzijdig: Elke verstandige belegger Zal het risico willen spreiden. Dat wordt lastig wanneer iemand in ontroerend goed investeert, want hiervoor is al een redelijk grote investering voor nodig dus blijft er weinig over om in te spreiden.
Niet liquide: Als een beursbelegger geld nodig heeft, dan verkoopt hij een deel van zijn beleggingen. Dat is niet mogelijk wanneer iemand in vastgoed belegd, want er kan niet zo maar een stukje huis verkocht worden.
Hoe te beleggen in vastgoed
Er zijn verschillende manieren voor een particuliere belegger om in vastgoed te beleggen. In dit hoofdstuk worden 3 mogelijkheden besproken.
Vastgoedfonds
Het is mogelijk om via een vastgoedfonds te beleggen in beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Deze bedrijven keren een groot deel van de huurinkomsten uit als dividend. Een vastgoedfonds geeft de dividendinkomsten door aan de beleggers. Uiteraard moeten de beleggers wel rekening houden met kosten voor aan- en verkoop. Lange termijn beleggers hebben hier nauwelijks mee te maken.
Eigen huis of vakantiewoning
Meer dan de helft van de Nederlandse huishoudens heeft een deel van het vermogen in vastgoed geïnvesteerd, namelijk in het eigen huis en/of in een vakantiewoning. Extra aflossen op de hypotheek is een manier om geld in vastgoed te beleggen als alternatief voor een spaarrekening. Het rendement neemt da de vorm aan van lagere maandelijkse hypotheekbetalingen.
Het is belangrijk dat er wordt gekeken naar de verhouding tussen extra aflossen en aflossen of beleggen.
Beleggingsfondsen
Er zijn beleggingsfondsen die specifiek beleggen in ontroerend goed via vastgoedondernemingen. Het beleggen in deze zogenaamde funds is wellicht de meest toegankelijke manier van beleggen in ontroerend goed. De reden hiervoor is dat de beleggers al met een klein bedrag een aandeel in een vastgoedfonds kan kopen.
Vastgoed-cv’s
Het is mogelijk om te participeren in specifieke projecten, vaak in de vorm van een commanditaire vennootschap, kortweg cv. Dit zijn vaak zeer risicovolle beleggingen.
De beheerder hoopt of ontwikkelt de panden met het door de beleggers belegde geld en exploiteert die panden een aantal jaren. Aan het einde van de looptijd worden deze weer verkocht. De opbrengsten van verhuur en verkoop worden onder de beleggers verdeeld, na aftrek van kosten.
onder de aanbieders van vastgoed-cv’s zitten helaas veel partijen die hun beloftes niet in kunnen lassen. Dit kan komen doordat er onverantwoorde risico’s worden genomen met de financiering.
Verder is de waardebepaling moeilijk controleerbaar voor de gemiddelde belegger. Informatie in het prospectus over de huurprijzen van vergelijkbare panden ontbreekt meestal en de waarde-verminderende invloed van aflopende huurcontracten wordt vaak genegeerd. Dat kan tegenvallers opleveren als de cv aan het eind van de looptijd moet worden ontbonden.
Bovendien zijn de kosten die een vastgoed-cv maakt relatief hoog, dit komt door de geringe omvang. 5 tot 10 procent van het geïnvesteerde vermogen gaat op aan oprichtingskosten.
Een sterk onderschat risico is dat de looptijd van de cv vaak gelijktijdig eindigt met de looptijd van de huurcontracten. Dus als de panden verkocht moeten worden, moeten er ook nieuwe huurders worden gezocht. Dat is een voordeel bij woningen, maar een nadeel bij kantoorpanden en winkels. Veel cv’s bieden daarom in de praktijk vaak een teleurstellend rendement in vergelijking met de grotere vastgoedfondsen.
